五年前，万科首次喊出“活下去”，当时很多人不以为然。如今，在行业“寒冬”下，对一些房企来说，“活下去”已成为一种奢望。
2022年已过半，房企陆续披露上半年业绩，长江商报记者粗略统计发现，A股上市房企中，已有超百家房企披露中期业绩，其中近半房企预计或已经亏损，最高的亏损近70亿元。预计盈利的企业大部分也出现增收不增利，净利润下滑的情况。
长江商报记者注意到，业绩分化是上半年房企的一大特征，有国资背景的房企和民营房企逐步拉开差距，民营房企业绩呈现普遍亏损状态，国资房企则较为稳健。
伴随业绩亏损的是规模缩减，中指研究院9月1日发布的数据显示，截至8月底，销售额超千亿元的房企仅10家，较去年同期减少14家。
行业寒冬下，房企纷纷打响现金流保卫战。“房地产企业躺着赚钱的时代已经一去不复返了。”从业者已经意识到，房企想要穿越周期，必须既要建立好稳定现金的“压舱石”，又要寻求到新的增长点，才能在更高的竞争门槛中穿越周期。
房企业绩分化加剧
近期各大房企纷纷披露业绩报告，A股上市房企中，已有超百家房企发布了业绩公告，其中近半房企预计或已经亏损，最高的亏损近70亿元。预计盈利的企业大部分也出现增收不增利，净利润下滑的情况。
其中，世茂、阳光城、富力地产、蓝光发展、金科股份、荣盛发展、中南建设、首开股份、ST泰禾等曾经的百强房企也出现亏损，总体而言，房地产企业各项利润率指标均降至历史较低水平。
8月30日晚间，富力地产公告称，预计2022年上半年录得近69亿元净亏损，成为目前亏损规模最大的房企。
已引河南国资入股的建业地产亏损进一步加剧，上半年预期将录得50亿—60亿元的权益持有人应占亏损，而上年同期该公司录得7.29亿元的权益持有人应占溢利。
四川龙头房企蓝光发展，2021年便亏掉超百亿，今年上半年再度预计归属于上市公司股东的净利润亏损46亿元，归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润亏损43亿元左右，预计2022年半年度归属上市公司股东的净资产为负。
阳光城继去年净亏损近70亿元后，出现了首个半年度亏损，上半年归母净利润亏损35.65亿元，和2021年同期相比，下降幅度高达278.79%。
寒冬之下，也有活下来并活得不错的企业，保利发展、雅戈尔、招商蛇口和金融街预计盈利超过10亿元。
新城控股上半年实现营业收入428.03亿元，归属于上市公司股东的净利润30.10亿元。公司积极响应“三道红线”政策，报告期末全部指标均达绿档要求。尤其值得关注的是，公司在手现金余额达到447.82亿元。
万科上半年实现营业收入2069.2亿元，同比增长23.8%;实现权益净利润122.2亿元，同比增长10.6%。财务方面，上半年，万科经营活动产生的现金流量净额为82.9亿元。截至期末货币资金为1410.7亿元，对一年内到期的有息债务覆盖倍数为2.3倍。
上半年，绿地控股主要经济指标仍然保持较大体量，共实现营业收入2045.5亿元，利润总额91亿元，归母净利润42.01亿元，经营性现金流量净额131亿元。
长江商报记者梳理各大房企业绩发现，房企业绩分化加剧，有国资背景的房企和民营房企逐步拉开差距，民营房企业绩呈现普遍亏损状态，特别是前几年激进扩张的企业，国资房企较为稳健，体现出较强的韧性。
国金证券报告显示，2019年以来，在高价地项目逐步结转、高能级城市限价的背景下，行业毛利率水平持续下滑，国企和民企分化，央国企平均毛利率为19.3%，而民企毛利率仅15.6%。典型房企中华润置地、保利发展、中国海外发展等13家有国资背景的房企今年上半年毛利率高于20%;从变化角度看，仅7家房企毛利率有所提升。
销售大跌，千亿房企降至10家
销售业绩、交付规模齐齐下滑，是房企遭遇盈利滑铁卢的主因。
克而瑞报告显示，2022年8月，百强房企中近6成企业单月业绩环比降低，其中12家企业的环比降幅在30%至50%之间，10家企业环比降幅超过50%。且有6成百强房企8月单月业绩不及上半年的月均水平。
整体来看，据中指研究院数据显示，2022年1—8月，TOP100房企销售额均值为477.6亿元，同比下降46.2%，降幅较上月收窄1.1个百分点;其中销售额超千亿房企10家，较去年同期减少14家;超百亿房企96家，较去年同期减少48家。
销售大跌下，房企普遍通过降价促销的方式推动销售回款提速，据克而瑞数据显示，有53%的百强房企上半年销售均价同比出现不同幅度下跌，保利发展、绿地控股、金科股份、旭辉控股等TOP20房企的跌幅均超10%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从今年前8月的累计情况可以看出，当前房企的销售压力依然很大。目前全国重点房企销售数据累计跌幅达到45%—50%之间的水平，相当于房企销售数据缩水了近一半。从这个角度看，房企去库存压力和销售压力确实是比较明显的。
不过，一部分国央企如中海、建发、金茂等在当前市场的正向刺激反馈下，实现了不错的销售去化。如中海地产8月实现全口径销售金额243.4亿元，环比增长39.3%。另一部分是重仓环京市场的房企。得益于廊坊限购解除，部分企业销售受到带动。荣盛发展8月实现全口径销售金额34.3亿元，环比增长32.9%。
行业“寒冬”下现金为王
在当下已经进入“寒冬”的房地产行业中，稳住现金流是“活下去”关键，“现金为王”成为房企生存的共同法则。
在行业下行、融资收紧的背景下，能够实现现金流为正的房企并不算多，即便是龙头企业，手握“余粮”的不多。
2021年年报显示，越秀地产经营性现金流为-46.76亿元，同比大降129.3%，这也是越秀地产2018年以来首次经营性现金流净额为负。截至2022年上半年末，越秀地产一年内到期的短债达269.59亿元，同比增加40.67%，现金余额为390.5亿元。
但尽管如此，越秀地产依旧逆势拿地扩储，公司此前表示今年准备了457亿拿地。最新披露的数据显示，今年1—7月，越秀地产新增权益建筑面积约267.7万平方米，权益拿地金额为341.7亿元，仅7月份拿地金额就高达213亿元。
当下，谁家的“家底”厚，坚持的时间就久一点。截至今年6月末，金地集团手握现金约648亿元，以及1700亿元可用银行授信规模。
上半年，旭辉控股实现合同销售金额631亿元，较2021年同期的1361.5亿元下跌53.6%，回款率超过100%，累计回款金额超过850亿元;在手现金312亿元，经营性现金流为正。
中南建设据财报数据披露，2022年上半年，该公司经营性现金流入为467.7亿元，经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，同比增加99.4%，并连续5年保持正值。
易居企业集团CEO丁祖昱认为，在当前房地产政策调控从严、融资收紧的背景下，叠加房企债务集中到期风险，降负债、提升财务稳健性是行业共识，现金流重要性凸显。中国房地产业将从过去高负债、高杠杆、高增长模式转向低负债、低风险、轻资产的新模式。
与此同时，当前有不少房企正在寻找新的增长曲线。据不完全统计，绿城、龙湖、旭辉、世茂、金地、朗诗、碧桂园等头部房企已加大了代建业务、物业管理、商业投资等业务的投入。
对于房企而言，除了保交付、促销售回款、改善流动性之外，优选项目、审慎拿地，保证项目利润率水平;回归产品、加强产品力打造，提高产品适销性及产品溢价，成为目前企业稳利润的关键。
