近日，有消息称，长租公寓运营商自如最快将于今年第三季度正式向港交所递交招股说明书。
今年3月，市场就传出过消息，称自如考虑在香港首次公开募股，计划筹资约10亿美元，最早或于4月份向香港交易所提交初步招股说明书，并最快在今年上市。
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对此，自如方面两次回应均为“不予置评”。
同为长租赛道中的另一家企业魔方公寓早在去年9月26日、今年4月28日两次向港交所递交招股书，但至今仍未上市。
而曾经登陆过美股市场的青客公寓和蛋壳公寓，前者用了两年零两个月的时间从长租公寓第一股到走入破产清算程序；后者经历了爆雷、退市，给整个长租市场泼了一盆冷水。
因此，有望成为“港股长租公寓第一股”的自如的IPO进程备受关注。
一、规模最大的“职业二房东”
根据新华网发布的《2021 中国城市租住生活蓝皮书》预测，到2030年我国住房租赁人口约 2.6亿人，住房租赁市场整体规模近10万亿元。
而前瞻产业研究院数据显示，我国年长租公寓市场规模2021年已达到2.09万亿元，预计2025年能够达到3.01万亿元。
2016—2025年中国长租公寓市场规模及预测/图源前瞻产业研究院
自如早就是长租公寓市场上的老玩家了。
业内人士将大量资本进场的2017年称为我国长租公寓元年。而早在2011年10月，自如就已作为“链家地产旗下的长租公寓品牌”成立，2016年从链家体系中分离。
天眼查数据显示，2018年1月16日，自如完成了40亿元人民币A轮融资，总估值超200亿人民币，成长为长租公寓领域第一支独角兽企业。
租住业务是长租玩家的核心业务，租住产品分为分散式产品和集中式产品两大类。
自如是分散式公寓龙头企业，另一边筹谋上市的魔方生活，则在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。
自如分散式产品包括品质合租公寓“自如友家”、成套出租的自如原创设计风格公寓“自如整租”以及高品质住宅公寓“自如曼舍”。集中式产品则包括城市独栋高品质青年社区“自如寓”、城市新居住社区“自如里”、高品质中短租床位公寓“城市之光”、中短租酒店式公寓“Z-Stay”以及旅行驿站“自如驿”等。
除了提供租赁服务，自如还为租户提供保洁、搬家、维修、购置生活用品等一站式增值服务。
自如一开始做的是简单的“包租模式”，即自如所谓的“省心租”——“先收房再装修而后出租”。
也就是说，从房主手里收得房源，再将其租给租户，从中赚得价差。
不同于传统房产中介，自如会对租赁或购买来的房源进行装修改造、配备风格统一的家居用品，使其拥有独特的品牌风格，而后再出租。出租后会配备房屋管理人员负责出租房的公区卫生、水电维修等。
也就是说，自如在中间的桥梁身份，相当于市面上所谓的二房东。房主将房子交给自如管理后就可以做“甩手掌柜”。
只不过，一方面，这位“职业二房东”的规模比较大。
新华网与自如在2019年和2021年发布过两份《租住生活蓝皮书》，数据显示，大量个人和小公司经营着数以千万间计的房屋（约2600万间）。品牌长租机构在其中占比5%（约150万间），占整体租赁市场（约8000万间）不到2%的份额。但在北京、上海、深圳、杭州这几大城市，品牌长租机构的整体市场占有率接近20%。
自如是在管房源量规模第一的长租企业。公开数据显示，自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉、苏州10座城市布局，累计为50万业主、500万自如客提供服务，管理房源超100万间。
不过这一公开数据已多年未曾更新，此前有自如内部员工反映称，与此前公开的100万间房源对比，自如的房源数量已经降到85万间，减少了15万间。
庞大的规模还需要足够的入住率支撑。根据自如研究院数据，自如分散式房源主要城市入住率均超95%，集中式租赁产品自如寓和自如里九成项目呈满租状态。
另一方面，这是家会装修的“二房东托管公司”。
二、不止“省心”，探索“增益”
表面上来看，“装修”技能只是租赁平台抬高租金的手段。例如原本2000元可以出租的老破小可以花500元改造后以3000元租出去，自如相关负责人曾表示，装修可以让租金上涨20%左右。
但不得不说，这是有效的手段。
自如发布的《2021中国城市租住生活蓝皮书》显示，当房屋经整体改造得到品质提升时，市场竞争力和出租效率也会提高。
以自如整租产品为例，普通装修的整租产品平均出租周期为30天，配备智能家居的4.0风格房源平均出租周期约21天，而智能家居覆盖度、居住风格美观度再度提升的“心舍”房源则为4.7天。
不管是简装还是精装，装修后的房屋满足了年轻人品质租住的需求。
在传统的“二房东”模式下，低收高出的“租金差”是自如最主要的利润来源。房东与租客一个想多赚、一个想少付，往往不愿意让二房东平白赚这差价，于是纷纷喊出“房东直租，中介勿扰”的口号。
于是自如开始思考，这一模式有没有改变的可能。
尤其是装修环节，虽然赋予房屋不小的增值价值，但又形成了自如的成本压力。企业一面花钱收房向房东预付房租一面花大量资金支付待此后数年摊销的装修费用。
既然装修环节必不可少，有没有可能将装修的费用转移给业主？
由此自如提出了全新的“增益租”模式——业主出资装修，自如提供“保底租金”，双方共享“增益”。
从合同上来看，业主会根据自如提供的设计方案，签订装修合同，承担装修费用。装修完成并空气检测达标后，自如向业主支付“保底租金”，保底租金为预估市场租金的80%～90%，增值服务费为预估租金的10%，一年后自如与业主按5:5的比例分享“保底租金”之外的租金。
显然，“增益租”的名字是为了打动业主，告诉业主“入股不亏”的。
的确，增益租模式下，对于房主来说，自如的“保底租金”为业主分摊了房子空置的风险，而租金溢价也可以分摊装修费用，“随着市场形势走高，自如每年底还将与业主分享收益红利”。
对于自如来说，通过装修和维修保洁等服务性收入获得服务性收入。原本自如资产负债表上累赘的“长期待摊费用”成为收入与利润。用“增益”模式改变传统二房东模式的自如才是真正的“入股不亏”。
有业内人士称，“增益租”装修部分的收入带来了可观的现金流，“现在装修让业主掏钱，实际一个业主相当于两个客户，一是买了装修，二是像先前的业主委托。”
不过，大家都赚了，谁在为房东和“二房东”付费？
三、年轻人的租房焦虑
作为O2O互联网品牌的自如“致力于为年轻一代提供高性价比的品质租住生活”。
通过APP平台，自如迎合了年轻人智能化找房的需求——线下看房与线上结合，足不出户就能够随时随地浏览房屋内部的情况。同时租住过程中出现的问题都可以在APP端寻求售后。
为了迎合年轻人，自如友家的合同甚至会写明“超过40周岁无法租住”。
毕竟实际管理经验显示，年龄差距较大的租客合租更容易在厨、卫、客厅等共享区域使用上产生生活矛盾。因此自如友家宣称，自如友家是将整套房源分为多个独立卧室出租，共用厨房、卫生间和客厅，“适合年轻人”。
2013年开始，自如启动“海燕计划”，为高校应届毕业生提供租房月付、免押金、免费搬家等专项支持。目前该项目已经进行到第十季，有3900多所高校参与，服务毕业生数量高达 300万，押金减免近10亿元。
增强了自如的利润屏障的海燕计划并未抚平应届毕业生的租房焦虑，因为自如的“贵”是显而易见的。
至少不是刚出校园的年轻人可以承担的。
有的年轻人认为“贵有贵的道理”“租自如主要是为了省心”。
有的毕业生却才发现，合租模式注定了租房是在“开盲盒”，室友的契合与否直接决定了租住体验的好坏。
不同于有的房东直租可以自己选择室友，长租平台的契约关系掌握在平台手中，隔壁租户的性别、性格、生活作息等不以你的个人意志为转移。
除了遭受合租困扰的年轻人，自如面向中高端用户的房源也被质疑价不对位。
五年前，一篇名为《阿里P7员工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的文章在朋友圈中疯传，文中提到，一位级别达到P7的阿里员工在北京因急性髓系白血病离世，其原因指向他入职时在杭州租住的自如房间。
此后的几年内，诸如“甲醛超标”“空置期不足”“维权难”的新闻总是围绕着长租公寓。
2022年，有孕妇质疑自如空气质量/图源上观新闻
自如管家的素质高低，也会切实影响用户的租住体验。企业管理能力、企业的口碑，都被押注在最底层千千万万的一线“管家”身上。
2019年，自如CEO熊林就曾表示：“IPO就像把自己的成果拿出来，让更多人的去评判，未来这些人要和你共享利益同时也要共担风险。因此只有自如的各项指标表现得更好、只有自如的品质与服务更好，才会去考虑IPO。”
2023年了，自如表现得更好了吗？
参考资料：
观点网：自如再传IPO 港股长租公寓第一股将花落谁家？
长江商学院案例中心：从“省心租”到“增益租”——“自如”商业模式调整的“三问三答”
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