作者：子非鱼
01 | 接棒郑州，南京出招了
市场都在盯着北上广深的动作，但等了个寂寞，快一个礼拜了，四座顶级城市已经只听雷声，不见雨滴。
(资料图片仅供参考)
反倒是二线省会城市率先出招，郑州第一个跳了出来，虽然出台的都是些不痛不痒的招数。关于郑州放松措施的分析，本号上周已经写了。
郑州之后，南京于8月4日发布了《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》，共8条措施，比如：
新房补贴。在市六区购房，给予一定比例的购房补贴。
房票棚改。也即针对棚改户，不是补偿房屋，也不是直接给钱，而是给只能用于购房的抵用券。这是去年以来很多城市发布的招数。
此外，还包括提升预售监管资金使用效率、优化差异化供地、促进商办市场良性发展等。
和郑州一样，也都是些不痛不痒的措施，没有什么亮眼的、大力度、实质性的利好措施出台。
就连住建部要求的降首付都没有执行。南京目前的首套房首付比例都是30%，二套房首付最低也是30%。二套房首付没有下降空间，但首套房的首付比例下降空间还是有，东莞、佛山等城市去年就降到了20%。
南京是去年发布救市措施最多的城市，没有之一。
经历了去年不断放松，南京取消了认房不认贷。限购方面，南京除了核心四区外，其他片区都放开了限购，而且核心四区的社保要求已经降低至半年，和全盘放开限购基本没有区别。
所以，南京这一次发布的措施不痛不痒，也是预料之中。该出的招数去年都出了，如果还要有创新，南京也不敢做这个出头鸟，只能等北上广深的行动，再做调整。
这是当下大多数二线省会城市的想法。
02 | 南京需要大招
从市场表现来看，南京其实需要实质性的大招来托底，因为这座城市新房成交量已经跌到谷底了。
新房方面：
南京我爱我家南京研究院数据显示，7月南京商品住宅成交量2722套（不含高淳、溧水），环比下滑18.7%。
二手房方面：
南京7月份成交量6827套，已经四连跌，相比于3月份的高峰时期跌超了一半。
价格方面：
国家统计局数据显示，6月份南京新房价格环比下跌0.2%，二手房环比下跌1.1%。
卖地方面：
上半年南京共成交地块38幅，卖地总收入达355亿元，同比去年上半年涨幅高达76%，而触及最高限价的地块仍分布在河西、城南等热门片区。
有媒体看到同比上涨了76%，就说南京的土地市场表现不错。但是，整体来看，南京的卖地收入相比于过往，仍无法直视。
要知道，2020年上半年南京的卖地收入是750亿元，今年上半年的卖地收入还不到2020上半年的一半。2021年南京全年卖地收入2114亿元。
一句话总结当下的南京楼市，新房跌至谷底，二手房四连跌，卖地收入大跳水。
面对此情此景，南京需要实质性大招来释放需求，释放成交量。
但当下需要大招的又何止南京。
北京的二手房成交量7月份已经跌破10000套地板线了。
制图：城市财经；数据：北京市住建局
武汉7月份新房成交量也跌至谷底，只有4881套。
根据克而瑞披露的7月份重点30个城市新房成交面积数据来看，绝大多数城市无论环比还是同比，都在下跌。
当下各个城市的成交量，再度进入了比惨阶段。这种背景下，没有哪个城市不需要大招。
那到底该出怎样的大招？
降首付有用吗？显然没用，降首付的本质是加杠杆，虽然降低了上车首付，但增加了贷款成本。在整体都在寻求降负债表的大背景下，没有多少人会买账。
放开限购呢？一线以下城市，基本都放开了限购，有些如武汉、南京、苏州、杭州等城市，虽然仍保留了核心区的限购，但社保要求降到了最低，落户门槛也降到了最低，和完全放开基本无异。
至于取消认房认贷，一线城市或许能推动一波成交，但一线以下城市没有用。去年南京、苏州、天津、郑州等一批中心城市已经取消了，但见效甚微。
本号认为，真正应该出台的大招，是取消限跌令。
当下各城市遭遇的楼市困局，都是当年房价拼命上涨造成的。
现在，浪潮褪去之后，才发现，原来房价与民众收入之间的鸿沟，已是无法逾越的天堑。
这种巨大的落差，并不是任何一个救市招数能够管用的。
目前楼市的主要症结在于高房价与低收入之间的鸿沟，在丧失预期和收入与就业不确定性加大之间的矛盾。
这些问题不解决，任何大招都不顶用。
但是，去年以来有二三十个城市发布了限跌令。有些城市虽然没有发布，但也不允许房企降价太狠。比如今年上半年的昆山，两个项目降价太多，被喊停了。
我在文章中早就说过，楼市最怕的不是降价，而是僵持。这种环境下，非要犯犟，阻挡房价下跌，房企会更难生存，土地也更难卖出去。
03 | 诚意降房价，才能救楼市
现在楼市遭遇的困局是：
第一，不想买的人越来越多。没有信心没有预期，中产以上阶层都在观望。
第二，买不起的人越来越多。收入和就业不确定性加剧，高房价与低收入的局面没有丝毫改善，买不起房的人越来越多，需求断代情况越发严重。
但很多地方都限制房价跌幅过大，甚至直接干预。干预的后果，便是如今的局面。
这一次调整，实际上是购房者不再愿意为高房价去买单。除非你降到我的心理价位，否则别想我掏钱买房，这是现在大多数购房者的心理。
你要是再上涨，那我就彻底躺平。
从心理学上来说，当一个人觉得想要得到一样东西，通过自己的奋斗可以，那最能激发一个人的向上热情。
如果一件东西轻而易举就能获得或者无论如何努力都获得不了，前者会让人丧失斗志，后者则会让人彻底躺平。
而当下的高房价与低收入之间的天堑鸿沟，产生的结果便是后者。
只有诚意降房价，才能缓解现状。但是，现在所有的政策和引导，都与降房价无关。
这样，只会让楼市越来越冷，让躺平的人越来越多，逆反心理越发严重。
地产大咖冯仑认为：
楼市已经过了「青春期」，本来就到了自然的减量阶段，所以不存在救不救的事情。就相当于它不长个了，我们非要把这些过了青春期的人，愣给他叫回来，天天给他打激素，把骨头缝给它拉起来，然后穿内增高，你这就害他了。
房地产降价并非什么坏事情，因为降到一定的时候，可能大家买房的欲望又会回来一点
本号认为也是如此，楼市救不救已经没有什么差别。如果非得说因为房地产牵扯上下游产业，关联着几千万人就业，需要托底，那就降房价吧。
只有降房价才能释放流动性，才能让房地产健康发展。不降，只能僵着，积压风险。
放松限购，降首付，不给民众降压减负，只是号召大家去买房，在收入和就业不确定之下，还在想着继续掏空大家的钱包，让大家背负更重的债务。
但，各城市还在装睡！
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